Eigenaars van een appartement zullen wel al eens gehoord hebben over de basisakte van het gebouw. Maar velen moeten het antwoord op de vraag wat een dergelijke basisakte nu precies inhoudt, schuldig blijven. Wij lichten dit begrip toe.

De statuten van een gebouw in gedwongen mede-eigendom

Indien je een appartement aankoopt in een appartementsgebouw dan stap je in een gedwongen mede-eigendom. Dit betekent onder meer dat een gedeelte bestemd is tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer eigenaars van verschillende (van elkaar onderscheiden) onroerende goederen (zoals bijv. de gemeenschappelijke trappenhal in een appartementsgebouw). Kenmerkend voor gedwongen mede-eigendom is dat de mede-eigenaars de verdeling ervan niet kunnen vragen. 

Als er sprake is van een gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten, voorziet het Burgerlijk Wetboek dat er een basisakte en een reglement van mede-eigendom moet worden opgesteld.

De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen dan samen de “statuten” van het gebouw.

Vorm en inhoud van de basisakte

De basisakte en het reglement van mede-eigendom moeten verplicht worden opgenomen in een authentieke akte. De notaris dient hiervoor dus tussen te komen.

De basisakte dient minstens te bevatten:

1. de beschrijving van het onroerend geheel,
2. de beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke delen,
3. de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden.

Bedoeling is dat het voor iedereen duidelijk is wat er onder het privé-gedeelte valt en wat onder de gemeenschappelijke gedeelten, om latere discussies te vermijden. Een individuele eigenaar heeft geen alleenzeggenschap op of alleengebruik van de gemeenschappelijke delen, zodat het glashelder moet zijn wat al dan niet aan de gemeenschap toebehoort. Een eenvoudig voorbeeld: een tuin op het gelijkvloers, grenzend aan een appartementsgebouw: is dit eigendom van één individuele mede-eigenaar of behoort dit tot de gemeenschappelijke delen, zodat iedere mede-eigenaar de tuin kan gebruiken en mee kan beslissen op welke manier en hoe frequent de tuin zal onderhouden worden?

Elke eigenaar is mede-eigenaar in de gemeenschappelijke gedeelten, samen met de andere eigenaars. Om het exacte aandeel van elke eigenaar in deze gemeenschappelijke delen te bepalen moet rekening gehouden worden met de waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel. Deze waardebepaling dient te gebeuren op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar, dat opgenomen wordt in de basisakte.

Belang van de waarde van het aandeel

Op basis van de aandelen wordt bepaald wie er precies hoeveel moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten. Hoe meer aandelen, hoe meer je zal moeten betalen in de gemeenschappelijke kosten (onderhoud lift, elektriciteit gemene delen, poetskosten, etc.)

Het aantal aandelen bepaalt tevens hoe zwaar de stem van de eigenaar doorweegt op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.