Wanneer u een nieuwbouw appartement of woning koopt volgens de Wet Breyne dan zal de betaling van de prijs niet volledig moeten betaald worden bij de notaris zoals bij een gewone verkoop uit de hand.                                                                                                                     De Wet Breyne voorziet hier enkele zaken ter bescherming van de consument zoals een maximaal voorschot van 5% van de totale prijs, een schijvenplan,...Simpel uitgelegd zegt de wet dat er nooit niet meer mag betaald worden dan er daadwerkelijk aan waarde is.                   

Belangrijk om weten is dat de totale prijs opgesplitst wordt in een grond-aandeel en een gebouw/constructie-aandeel. Dit is ook van belang voor de belastingen die moeten betaald worden. Het is namelijk zo dat er op grond registratierechten moeten betaald worden en op de constructie zal BTW moeten betaald worden. 

Wat is een grondaandeel?

Het grondaandeel is dat deel van de totale prijs dat de waarde van grond weergeeft. Hierop zullen de registratierechten berekend worden.

Wat is een constructieaandeel?

Het constructie of gebouwaandeel is dat deel van de totale prijs die de waarde van de constructie aangeeft. Op dit aandeel zal men BTW moeten betalen. De som van gebouw- en grondaandeel is de totale kostprijs.

Wat is een schijvenplan?

De wet Breyne regelt de betalingsvoorwaarden. Hierin is onder meer opgenomen dat het voorschot nooit meer dan 5 % mag bedragen. De rest moet je in schijven betalen. Hoeveel schijven dat zijn, bepaalt de bouwheer/aannemer/promotor.

Een schijfvoorbeeld na de 5 % waarborg(voorschot)

1. 10 % na plaatsing van funderingen
2. 25 % na plaatsing van de gewelven boven het gelijkvloers
3. 20 % na plaatsing dakpannen
4. 10 % na plaatsing elektrische en sanitaire leidingen
5. 10 % na pleisterwerken
6. 10 % na bevloering
7. 10 % bij de voorlopige oplevering en voor de overhandiging van de sleutels

Welke zijn de notariskosten?

1. De verkooprechten

In eerste instantie moet je op iedere aankoop van onroerend goed verkooprechten (zgn. registratierechten) betalen.

Dit bedrag wordt bij ondertekening van de authentieke akte gestort aan de notaris, die dit op zijn beurt zal doorstorten naar de bevoegde overheidsinstantie.

2. Ereloon van de notaris

Naast registratierechten moet je ook het ereloon van de notaris betalen. Bij de berekening hiervan wordt er geen rekening gehouden met het aantal uren werk dat de notaris en/of zijn medewerkers spenderen aan een specifiek dossier. De vigerende tarieven voor het opmaken van een authentieke akte zijn vastgesteld in een Koninklijk Besluit volgens een degressieve schaal van percentages. Dit betekent concreet dat het percentage zal afnemen bij een hogere aankoopprijs.

3. Aktekosten

Voor elke aankoopakte moet de notaris enkele noodzakelijke kosten maken, die hij aan de koper zal doorrekenen. Het betreft onder meer kosten voor het uitvoeren van bepaalde opzoekingen en het opvragen van de nodige attesten en documenten (vb. bodemattest, hypothecair getuigschrift, fiscale opzoekingen, enz.)

Dit bedrag is niet wettelijk vastgesteld en kan dus verschillen afhankelijk van notaris tot notaris. Daarnaast zullen ook de complexiteit van het dossier en de tarieven in jouw regio een rol spelen.

4. Kosten overschrijving

Vervolgens moet je nog rekening houden met de kosten van de overschrijving. Na het verlijden van de authentieke akte wordt deze overschreven op het hypotheekkantoor. Door deze overschrijving wordt de akte tegenstelbaar aan derden.

Voor deze overschrijving mag je rekenen op 230 EUR.

5. Kredietkosten

Sluit je een hypothecair krediet af voor de aankoop van je woning, dan zul je hiervoor bijkomende kosten betalen. Er dient een registratierecht betaald te worden, ten belope van 1 % op de totale som waarvoor een hypotheek genomen wordt, en de hypotheekrechten dienen vereffend te worden. Er is tevens een recht op geschriften verschuldigd van 50 EUR. Voor het verlijden van de akte zal de notaris een ereloon aanrekenen dat wettelijk is vastgesteld en dat varieert naargelang het kredietbedrag, zoals ook het geval is bij de verkoopsakte. Daarnaast zal hij ook aktekosten aanrekenen, zijnde kosten die hij heeft moeten maken voor het verzamelen van allerhande inlichtingen.

Welke kosten zijn er nog?

Meestal worden er nog een aantal andere kosten doorgerekend aan de koper zoals

1. Kosten basisakte

Kosten voor de opmaak van de basisakte door de notaris worden doorgerekend naar de kopers. Meestal wordt de globale kost gedeeld door het aantal woonentiteiten.

2. Kosten aansluiting nutsvoorzieningen

De kosten voor de aansluiting van de nutsvoorzieningen worden ook doorgerekend aan de kopers. Dit gaat over binnenbrengen, aansluiten en plaatsen meters en de nodige keuringen van gas, elektriciteit, water, TV en internet.

Hoe verloopt de betaling nu?

Bij het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft u X ( meestal 5) dagen de tijd om het voorschot van 5% op de totale aankoopsom zonder kosten te betalen.

Na maximaal 4 maanden wordt er een akte verleden bij de notaris. Daar betaalt u het grondaandeel verminderd met het reeds betaald voorschot van 5% op de totale aankoopsom. U betaald dan ook de registratie rechten op het grondaandeel en de notariskosten op de totale aankoopsom.

Is er op moment van de notariële akte nog niet gestart met de bouwwerken dan betaald u verder voorlopig niets. Is er al wel gestart met de werken dan zal u ook de reeds uitgevoerde schijven moeten betalen. Deze schijven worden vermeerderd met de geldende BTW. Proficiat want u bent nu ook officieel eigenaar van uw nieuwe eigendom!

Eens de akte verleden is zal de betaling verlopen volgens het schijvenplan steeds vermeerderd met de geldende BTW tot de laatste schijf en de voorlopige oplevering van uw aankoop.